Usufruitier bailleur Les nus-propriétaires peuvent demander la nullité du bail
Il y a sept ans, nous avons signé un bail avec une voisine usufruitière de ses terres. À l’époque, elle était en mauvais termes avec ses enfants, qui ne sont pas du milieu agricole. Nous avons signé un bail de neuf ans à l’amiable, sans leur accord. Aujourd’hui, notre voisine a renoué le dialogue avec ses enfants et veut reprendre ses terres. Pour se donner un argument, elle n’encaisse plus les chèques de fermage, que nous lui envoyons toujours à échéance. Elle nous a demandé, dans une lettre, de laisser les terres au 31 mars 2018. Que devons-nous faire ?
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Selon l’article 595 du code civil, l’usufruitier ne peut donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire. Le bail consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire et celui-ci peut, selon la jurisprudence, en demander la nullité sans attendre la fin de l’usufruit.
Le fermier peut faire échec à la demande de nullité en invoquant la qualité de propriétaire apparent du bailleur. Mais cela suppose que les éléments constitutifs de l’apparence soient suffisamment caractérisés. Par exemple, la jurisprudence a considéré que le fermier qui connaît l’existence des enfants de la bailleresse ne peut invoquer l’erreur sur la qualité de propriétaire apparent sans justifier avoir effectué les recherches les plus élémentaires sur la propriété du bien loué. La nullité qui sanctionne le bail irrégulier est une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire et non l’usufruitière qui, elle, reste tenue par le bail.
En tant que bailleresse, en fin de bail, elle peut reprendre le bien pour exploiter mais encore faut-il qu’elle respecte les conditions de forme (acte d’huissier et non par simple lettre) et de fonds (reprise pour exploiter personnellement le bien). Le risque, dans votre cas, en dénonçant la reprise, est que les nus-propriétaires demandent la nullité du bail. Et ce, sans attendre 2018.
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